近幾年受經濟增速放緩等多重因素影響下，我國各行業不良資產規模增長勢頭不減。尤其是2024年以來，隨著房地產市場的降溫和房價的下跌，法拍房的數量增長驚人。

法拍房低于市場平均水平10%-30%的價格吸引了不少潛在購房者及投資人關注。相較其可能存在的風險，省下的真金白銀更具有誘惑力。

作為入圍最高人民法院的司法鑒定機構，在多年的司法鑒定評估業務中積累了豐富經驗。日常也時常有人來詢問所評估房屋情況，尤其是這半年來，法拍房的數量大幅增加。我常被問到：買法拍房有沒有風險？這個房子價格很劃算，我能不能買？

本文從評估角度，結合多年的司法鑒定評估經驗，分析購買法拍房需要關注哪些風險點。影響房屋價值的主要因素分為區位因素、實物因素和權益因素。區位因素客觀存在，這里我們主要就權益因素和實物因素進行分析。

(一)  購買資格情況

在競買法拍房前首先應當明確標的房屋的限購政策，確認自己是否具備購買資格。北京市目前在住宅、商辦、工業用房上均有一定的限購政策要求。尤其是工業用房，后續擬從事經營項目需要符合北京市工業項目準入要求，具體情況應到房屋所在地相關部門進行核實確認，避免拍賣后無法過戶的情況出現。住宅、商辦限購政策如下：

這里需要格外提醒：住宅房地產存在戶口遷入遷出問題，通常需由競買人自行詢問當地公安機關戶籍管理部門了解標的房屋的戶籍情況。

(一)  房屋產權情況

大部分法拍房已經取得《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《不動產權證書》。人民法院書面明確或知悉為違法占地、違法建設、超過批準期限的臨時建筑等違法房地產的，不會列入拍賣房產范圍。通俗地說，就是產權證中未登記的房屋，均不納入評估范圍。

但實際仍有在建工程房地產、預售商品房、補充完善相關手續后可以辦理登記的房地產執行拍賣，經人民法院同意，可以按照已登記房地產進行拍賣。

此類拍賣房屋的評估價格通常為扣除補充完善相關手續、辦理登記需要發生的相關費用后的余額。拍賣標的依法不予辦理登記的，評估結果中會充分考慮無法辦理登記對評估結果的影響，并在評估報告中進行相應說明。

競買未進行權屬登記房地產，后續的補辦手續難易程度不一，有些項目由于債務人過多或不符合規劃等情況后續登記手續可能非常繁雜。

因此這里建議：對于未取得產權證的法拍房，競買前需通過拍賣公告信息及相關人員核實明確無法取得產權證原因，是否需買受人承擔后續成本、后續登記手續完善難易程度、拍賣后違建拆除工作規定及成本負擔等情況。對于無法辦理登記的房屋，雖然拍賣后可占有及使用房屋、獲取相關收益，但再次轉讓和使用過程中工商證照辦理等情況將會受到諸多限制。因此需充分了解拍賣標的背后的故事，謹慎競買。

(二)  房屋租賃情況

一般來說，如果房屋存在租賃他項權利，且是在抵押權之前，則該租賃權是需要拍賣人重點關注的。

如司法認定已存在租賃是有效租約，即租賃權可以對抗申請執行人（帶租拍賣），則買受人需要注意競買后在租賃期內買受人將無法立即使用拍賣房屋，僅能獲取租金收益。估價機構會充分考慮已有租約對房地產價值的影響，但買受人也應知曉租約期內無法使用拍賣房屋。更有甚者，若原租約租金已提前躉收，在未來的租約期內買受人將無法獲取租賃收益。如租戶與產權人之間存在其他債務關系或者糾紛，則會讓房屋權益更為復雜。

因此這里建議：對于存在租約的法拍房，競買前應充分了解已有租約的租期、租金水平、租金支付方式、租戶與產權人關系等信息，也可以聘請專業機構提供支持，以便更好地進行投資。

(三)  房屋交易稅費負擔方式

拍賣房屋前還應了解拍賣成交后交易稅費負擔方式。

法拍房交易稅費通常按照相關法律、行政法規規定由承擔主體負擔，俗稱各付各稅。但人民法院書面明確標的房屋交易稅費負擔方式的，根據人民法院書面意見進行交易稅費的繳納。由買受人支付稅費的情況并不少見，因此需要認真閱讀拍賣公告中關于交易稅費支付方式的規定。有些稅費因在辦理不動產轉移登記時要求必須完稅，存在買受人需要墊付應當由被執行人承擔稅費的可能。需要競買人及時與相關人員溝通拍賣款項的預留事宜。

在北京市實際的房屋交易過程中，住宅房地產通常由買受人負擔全部稅費。比如賣房人需繳納的增值稅、經濟適用房首次上市再轉讓時需繳納的土地出讓金。而由于法拍房的交易一般執行各付各稅，因此購買法拍房亦存在節約一定購房稅費的可能。

(四)  房屋欠繳稅金及相關費用

購買法拍房還應當關注標的房屋是否存在欠繳稅金及相關費用，包括稅收、物業費、供暖費、水電費、燃氣費等及其滯納金。

一般來說，人民法院查明標的房屋有欠繳稅金及相關費用，會書面明確欠繳稅金及相關費用的繳費義務人。但是，如未查明標的可能存在的水、電、熱力、燃氣、物業管理費、車位管理費等欠費情況，通常會在拍賣公告中說明由買受人承擔欠費的繳納。

我們在日常評估中，曾遇到商辦類物業，由于物業管理費標準較高，標的房屋欠繳物業費多達百萬余元，少則數萬元。還有在建工程因超規需補繳出讓金、劃撥土地需繳納出讓金等情況，此類欠繳均數額較大，競買人需提前估算購房成本，以免影響投資決策。

因此這里建議：競買法拍房前需充分了解標的房屋稅費欠繳情況，對于無法明確金額的欠繳稅費宜到物業管理公司或有關部門了解欠費情況，必要時可聘請專業機構進行估算，綜合考慮標的房屋競拍價格及后續需負擔成本再進行競買。